Le marché immobilier à Lille et sur l’ensemble de la MEL (Métropole Européenne de Lille) connaît une forte attractivité, et cela s’est encore accélérée ces dernières années.

Ce marché est notamment porté par les investisseurs car les prix au M² restent, malgré les récentes hausses, encore en dessous d’autres grandes métropoles françaises. Il est également encore possible de trouver des investissement immobilier à Lille avec des taux de rentabilités élevés !!

Mais attention aux pièges et comment choisir un bon investissement immobilier sur Lille ?

Nous allons nous concentrer sur l’investissement locatif à moyen / long terme,
(+/- 7 ans) et classer ces investissements dans deux principales catégories :
1, l’investissement visant une forte plus-value à la revente
2, l’investissement visant une forte rentabilité immédiate

1, Pour réaliser un investissement dans la première catégorie, l’investisseur devra essentiellement concentrer son acquisition sur les secteurs « premiers » (hyper centre, secteur étudiant, secteur commerçant,…)

L’acquisition se fera sur la fourchette haute des prix au M², le taux de rentabilité sera proche de 5% et il faudra peut-être y affecter un effort financier mensuel (c’est à dire que le remboursement du crédit peut être supérieur au loyer) mais chaque année la valeur du M² augmentera. Donc selon la durée de l’investissement la revente du logement sera bien supérieure à la valeur d’achat, dégageant ainsi une importante plus-value. Attention tout de même à ne pas acheter au prix fort lors d’une bulle immobilière même dans les secteurs les plus recherchés. Attention également à ne pas sous-estimer des secteurs peu recherchés à l’instant T mais porteurs de projets urbains d’envergures pouvant laisser penser à une valorisation dans un futur plus ou moins proche (Métro, Tramway, gare, friche réhabilitée, « nouveau quartier »,…)

2, L’option 2 obligera l’investisseur à s’éloigner des secteurs premiers pour trouver une meilleure rentabilité locative.

L’objectif sera au minimum d’équilibrer le financement de l’opération, c’est à dire que les loyers soient au minium égaux au remboursement du crédit voir supérieurs permettant ainsi de dégager un cash-flow positif. La rentabilité peut alors atteindre 7, 10 voir 13 % ou plus. Attention cela signifie forcément une gestion quotidienne de l’investissement plus importante et parfois plus complexe et risquée. Dans le cas de cet investissement, même si le prix de l’actif immobilier n’augmente que très peu durant le cycle de l’investissement, le but rechercher est que le prêt et les charges afférentes soient entièrement réglés par les revenus locatifs. Pouvant même dégager du cash-flow, ces investissement à forte rentabilité permettent de ne pas trop alourdir son taux d’endettement et donc sa capacité d’emprunt, permettant ainsi par effet de levier de pouvoir envisager d’autres investissements.

Une fois après avoir choisi l’orientation de votre investissement parmi ces deux catégories, vous aurez donc choisi le secteur à sélectionner. Il vous faudra alors choisir la typologie à envisager (studio, appartement, immeuble, RDC commercial,…) en fonction notamment du budget à allouer à cet investissement. Vous souhaitez affiner votre réflexion, n’hésitez pas à nous rencontrer afin d’établir la bonne stratégie